お客様
自営業 50代 家族4人 東京都内在住
都内に複数棟の賃貸物件を所有・管理
「資産コーディネート」前の状況
個人事業主として賃貸物件を所有・管理してきたが、
数年前に仲介業者から紹介された専門家といわれる人物のアドバイスに従い、
不動産管理法人を設立し、それなりの対策は取ってきていたとのことでした。
ところが、ここに税金対策をとってきたものの、いつの間にかそれ以外にも複数の問題が発生し、
「現状は毎年修繕費がかかり、税金も高く、また空室にも困っており、
今後どのように維持していったらよいのか」と悩まれていたところ、
弊社の顧問先を通じ相談を受けました。
インタビュー
最も時間をかけたのが、お客様の「希望・将来像」を形にする、すなわち具体的に表現することでした。
そのため、クライアントとじっくりと話し合い、表面だけでない、隠れたニード、気持ち、希望を伺いました。
主なインタビューの軸は、目的・立場・空間・時間の4つで、
「目的」は何のために問題を解決するか、という前提、「立場」は誰にとっての問題か、
「空間」は問題の範囲、「時間」はどのタイミングの事象を問題ととらえているか、です。
その結果、現状収支を改善し不動産事業の円滑な運営を行うだけでなく、
事業承継・相続に対するご家族への深い愛情を伺うことができました。
現状把握
資産全体を把握するため、NDAを締結したうえで全ての資産の詳細を聴取しました。
１、一棟ごとの賃貸状況、維持管理費、借入金返済等の確認
２、収益性の適正性の確認
３、外部へ売却したとした場合の金額（実勢価格）を算定
等を実施し、債務超過ではないことが確認できました。
「資産コーディネートサービス」
＜立案＞グループ税理士、鑑定士ら専門家チームで協議し、各専門分野からのアドバイスを集約します。
その内容は、収益面、税制面、移転コスト、資金繰り予想、取引銀行の理解、実施後の管理面等様々な観点にわたり、
それぞれのメリット・デメリットを洗い出します。
今回のケースでは、建物を新設法人へ移転することが最善と判断したため、その内容をクライアントに丁寧に説明し、
了承を得ました。
＜実施＞諸届・手続きの実施、借入金のある銀行への説明と承諾の確保等、弊社の専門家チームにてお手伝いしました。
ポイント
今回最も重視したのは、まずは「不動産事業を円滑に展開することを優先する」でした。
そのために、所有資産全体を総覧的に把握することで、
よくある建物所有法人のメリットだけを重視した一時しのぎ的な対策ではなく、
新設法人の手取額のアップを図ることにより、適正な建物修繕費を捻出することがポイントでした。
これにより、適切な修繕を行うことで将来の空率リスクの低減させることができ、
今回の目的である不動産事業を円滑に展開することが可能となりました。
アフターフォロー
このオーナーは、弊社の顧問先となりましたが、
現在、不動産経営への銀行からの信頼が増し、資産を増やすことを検討しており、またそのご相談がありました。
オーナーの今後の相続対策も鑑み、現在、方向性をご提案中です。
